В какую недвижимость инвестировать во времена кризиса

Падение цен на недвижимость пожалуй находится на полпути к середине, но никак не на дне.  Рецессия, которая согласно недавно обнародованным данным длится уже год, на самом деле началась ещё в марте 2007, когда было впервые зафиксировано масовое падение основных индексов и збанкротировало более 200 американских банков. Но если кому то кажется, что сейчас уже настолько плохо, что хуже быть не может, он пожалуй заблуждается. Может и будет: в следующем году, ближе к лету.

Дело в том, что несколько миллионов людей (официально-2,000,000, неофициально-более 8,000.000), которые уже потеряли работу или потеряют её в ближайшее время, в этом году живут на свои скромные сбережения и кредитные карточки, которые подходят к своему логическому лимиту. Конечно, что банки пытаются страховаться, и закрывают кредитные линии тем, которые, продолжая делать своевременные платежи по процентам, всё же вычерпывают свои лимиты по максимуму. А  опустошив все кредитные линии, люди подают на банкротство.

В Америке банкротство-вещь неподсудная (в смысле-не в вопросе лишения свободы). «Так случилось»,-сдвигая плечами говорят неудачники. И суд им верит, а вскоре прощают и кредитные компании, предлагая бывшим банкротам новые кредитные карточки уже за  год-два после банкротства.  Но проблема только  в том, что новая всеамериканская волна кредитных банкротств, которая вот-вот уже должна нагрянуть (предположительно: весной-летом 2009 года), наложившись на тяжелый ипотечный кризис, может спровоцировать настоящее цунами, от которого американская экономика может полностью сломаться. А за ней гекнут и экономики других стран мира.

Поэтому на вопрос «будут ли падать цены на недвидимость или стоит уже покупать «по чём есть», я бы ответила: упадут, и сильно.  Новые банкроты с рынка неипотечных кредитов (consumer market debts) ещё больше подточат более-менее хилую стабильность банков, которые сегодня выживают за счёт «хороших» ипотек и кредитных линий.  А поскольку генерации американцев выросли на вседоступных кредитах, и каждый уважающий себя «гамбургер» держит в кошельке по крайней мере по 3-4 кредитных карточки,  масштабы новой волны банкротств могут быть ужасающими.

Если вы думаете вложить деньги в недвижимость, чтобы как-то выжить во времена кризиса, не гоняйтесь только за дорогими районами. Цены там хоть и немного упали (по сравнению с другими районами), но как известно- «богатые тоже плачут»: кто знает, насколько обеднеет местный контингент, чтобы купить у вас дом по высшей (чем вы заплатили) цене, и сможете ли вы всё это время платить по процентам довольно таки дорогой ипотеки.

Пожалуй, стоит купить дом за пределами больших городов: во времена кризиса лучше жить в небольшой деревне, чем в метраполисе с миллионами голодных людей и высоким уровнем криминала. При этом желательно, чтобы этот дом находился недалеко от «рыбника» (озера, реки, в которых можно ловить рыбу), имел хоть немного земли для огородничества (чтобы посадить себе овощи и злаки) или находился недалеко от леса, где можна будет охотится на свежий и вкусный «шашлык». Причём, этот совет актуален как для Украины или России, так и для Америки и Канады. В этом случае, даже если у вас не будет работы, вы всё же не умрёте с голоду. Кроме того, такие дома можна купить очень дешево. Так, например, в городе Гейлсбург (2.5 часа езды от Чикаго), где проживают в основном белые американцы (98% популяции), расположены довольно таки хорошие школы, больницы и государственные учреждения, можна уже купить дом за $35,000, а хорошо поторговавшись-и ещё меньше. При этом у вас будет намного больше земли, чем в пригородах Чикаго, ниже налоги на землю, возможность разбить «овощную плантацию» и низкие оплаты по кредиту (пожалуй вы сможете купить этот дом даже на свою кредитную карту, если вам позволит лимит на этой карте).

Если вы серйозно задумались купить дом вдалеке от большого города, следует провести огромную домашнюю работу и проверить каждый район и месторасположение дома на наличие негативных факторов: завода или фабрики сразу же за своим огородом, железной дороги рядом с домом, местной помойки, а также проверить криминальную и демографическую картину города (и конкретно района, в котором расположен ваш дом). Ведь вопрос не в том, чтобы купить какой-то дом за $5,000, а в том, чтобы он стоял в хорошем районе, чтобы вы заплатили за него по крайней мере наполовину меньше его нынешней стоимости (то есть стоит сделать так называемый  анализ рынка: что, где и почём было продано в этом районе за последних 6 месяцев) , чтобы вы не боялись выходить из дома и смогли выгодно продать свою инвестицию в будущем. Помните главное правило инвестирования в рынок недвижимости: месторасположение решает всё. (location, location, location).

Если у вас денег много и вы не боитесь рисковать,  можно инвестировать в многоквартирный дом (если вы живете в Америке или в Канаде). При выгодной цене и низкой ипотеке (или когда вы купили такой дом за наличные), у вас может появиться хороший доход. Доходность такого дом считается по формуле: сумма общей доходности от всех квартир (помесячная оплата с каждой квартиры) минус 15%  (учёт вакансии/незаселённости) , минус налоги и вычеты по коммунальным платежам, минус проценты по ипотеке в месяц-и вы должны оказаться в плюсе (!) Это не всегда соответствует истине, поскольку цены на многоквартирные дома в основном завышены. Для этого надо хорошо ориентироваться в средних ценах на съем (рент) жилья в конкретно взятом районе, школах, наличии транспорта и магазинов, а также иметь представление о количестве отобранных банком домов в этом районе и уровне криминала. Слишком высокий уровень foreclosure в конкретно взятом районе по сравнению с другими районами -это тоже негатив.

Но помните о кризисе: может случиться так, что ваши постояльцы тоже потеряют работу и перестанут платить за квартиру. Так что учитывайте фактор возможных «вакансий» в доме с расчёта 35%, когда соглашаетесь на цену покупки. Есть ещё вариант: предложить квартиры в своем апартаментовом доме  под государственные программы для малоимущих (в Америке так называется «8-я» программа). В таком случае, вы каждый месяц будете гарантированно получать свой чек за съем квартиры, потому что за неё платит само государство. Но при этом не забывайте, что имеете вы дело в основном с безработными людьми, и для многих из них-это стиль жизни, а не экономический кризис. Поэтому ценить вашу собственность они особенно не будут. Так что отложите немного денег для последующего ремонта этих квартир перед тем, как выгодно продать свою инвестицию.